아파트 매매 분쟁 사례 및 예방 대책

안녕하세요.

법무법인 책략 파트너/ 한*중 국제법무팀 대표 노재형입니다.

오늘은 부동산 매매분쟁사례 분석을 통하여 예방책을 제시해 보도록 하겠습니다.

사례:

최근 중국에서 부동산 사기사건이 많이 발생하고 있다.  북경에서 자영업을 하는 김 선생이 저희 로펌에 방문하여 법률자문을 요청했다. 김선생은 2009년10월경 조양구 왕징에 위치한 분양 아파트를 매입했다. 그러나1년이 넘도록 방산증房産證(우리나라의 집문서와 유사함)이 발급되지 않아 많이 걱정이 된다고 심정을 호소했다.

분석:

담당 변호사의 세부적인 조사 결과 부동산개발회사의 “5증(五證)”에 문제가 있는 것으로 밝혀졌다. 5증에 결함이 있다는 것은 즉 소유권이 불완전하다고 볼 수가 있으며, 향후 부동산 매각 시 5증 결함으로 말미암아 매각이 어려우며 거래가 이루어진다고 해도 제값을 받을 수  없는 리스크가 존재한다. 현재 동 안건 해결을 위해 저희 측 변호사가 부동 산개발상과 교섭 중이나, 아파트 구매 당시 체결한 상품방 매매계약서가 북경시 표준계약서가 아닌데다가 계약서 내용에 매입자의 권리사항이 불명확하고 매도자의 위약행위에 관한 조항이 명시되지 않아 상당히 피동적으로 일을 진행할 수밖에 없는 것이 상당히 안타깝게 느껴지고 있다. 만약아파트 구매 당시 법률 전문가 혹은 변호사의 조언을 받아 계약서에 매도인의 위약행위에 관한 한 조항만이라도 명확히 제시가 되었더라면 얼마나 좋았을까 하는 마음이 간절하다. 

예방 대책:

본 사례를 타산지석으로 삼아 다음과 같은 예방책을 제시하오니 참조바랍니다. 

중국에서 부동산 매입시 사기의 피해를 입지 않으려면 무엇보다도 철저한 사전확인이 필요하다.

1) 부동산 판매/분양의 적법한 주체인지의 여부를 확인하기 위하여 상대방으로 하여금 “5증(五證)”제시를 요구하라. 즉 “5증(五證)”이란 토지사용증(土地使用證), 건설공정규획허가증(建設工程規劃許可證), 건설용지규획허가증(建設用地規劃許可證), 시공허가증(施工許可證), 상품방판매 또는 분양허가증(商品房銷?/預?許可證)을 말한다.

 2) 짧은 시일 내에 권리자가 여러 명씩 바뀌는 등의 권리관계의 변동이 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하여야 한다.

 3) 관공서가 쉬는 토요일이나 일요일에는 계약을 하지 말아야 한다. 왜냐하면 상대방이 고의로 확인할 방법이 없는 시간을 이용할 수도 있기 때문이다.

 4) 여러가지 담보물권이 설정되어 있는 것도 일단 의심을 하여야 한다.

 5) 중개업자의 말만 믿고 계약해서는 안된다. 매도인 말만 믿고 이를 그대로 매수인에게 전하는 경우도 있고, 계약을 성립시키기 위해서 과장된 말을 할 수도 있기 때문이다.

 6) 시가에 비하여 현저히 싸거나, 이해관계도 없는 자들이 사라고 권유하는 부동산은 일단 의심을 하여야 한다.

 7) 신문지상의 광고만을 믿고 경솔하게 계약해서는 안된다. 왜냐하면 광고에는 좋고 유리한 것만을 홍보할 뿐이지 부동산 자체의 결함에 대해서는 언급하지 않기 때문이다.

 8) 관련부서인 토지국, 방산관리국 등에서 관련 대장 등을 확인하여 등기부와의 일치 여부를 알아보고 일치하지 않을 때는 그 이유를 알아본 후 결정하여야 한다.

 9) 현장확인을 하여야 한다. 현장과 등기부 등과의 일치 여부를 알아보아야 하고 매도하려는 자가 실제 소유자인가의 여부도 알아 보아야 한다.

 10) 도시계획 여부, 개발제한구역 여부 등도 확인하여야 한다.

 11) 계약서는 구체적으로 명백히 구분하여 작성하고, 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서 용지를 사용할 경우 이를 면밀히 읽어보고 검토를 하고, 특약이 있으면 그 특약도 명확히 기재하여야 하고, 동의할 수 없는 기재사항은 변경 또는 삭제하도록 한다.

시사점:

중국에서 부동산 매입시 사기의 피해를 입지 않으려면 무엇보다도 철저한 사전확인이 필요하다. 또한 전문적인 영역의 실사가 필요한 경우 변호사나 법률전문가 또는 법률상담실에 찾아가 상의해 본 후 계약하는 것도 좋은 방법이라고 사료된다.

이상내용을 참조 바랍니다.