계약금(定金)과 예약금(訂金)의 법적 효력

이름 : 최고관리자

본문내용 :

교민 여러분,안녕하세요!

법무법인 책략 파트너,  국제법무팀 대표 노재형입니다.

오늘은 "계약금(定金)과 예약금(訂金)의 차이"관하여 현행 법규를 근거로 분석해 보도록 하겠습니다.

 

사례:

북경에서 직장 생활을 하는 김양은 최근 북경의 임대료가 만만치 않은 것을 고려해 중고 아파트를 하나 장만하기로 했다, 한 달여에 거쳐 심사숙고한 끝에 마침내 여러모로 마음에 쏙 드는 집을 하나 발견하게 되었다, 김양은 집주인의 요구에 따라서 흔쾌히 5만 위안의 계약금을 지불하고 15일 후 정식 계약서를 체결함과 동시에 입주하기로 약정하고 집으로 돌아왔다, 김양이 이사준비로 한참 분주해할 때 집주인으로부터 전화가 왔다, 얘기인즉 집을 김양한테 팔 수 없다는 것이었다, 만약 사려거든 평당 3천 위안을 추가하라는 것이었다, 김양은 내 집 장만으로 들떠 있던 마음이 한순간에 폭삭 가라앉는 기분이었다, 집주인을 찾아가 이런 경우가 어디 있느냐 따졌으나 집주인은 김양의 이야기는 듣는 척 마는척하고 집을 사려면 평당 3천 위안의 웃돈을 내라는 것이었다. 김양이 집주인에게 이것은 엄연한 위약 행위다 따라서 내가 지불한 5만 위안의  두 배를 위약금으로 지불해야 한다고 했다, 그러나 집주인의 반응은 그럼 네 마음대로 해보라는 태도였다, 따라서 김양은 저희 법무법인 방성에 법률자문을 요청해왔다.

김양이 격은 계약금 분쟁 사례를 중국의 현행관련 법규를 근거로 해설 및 분석해보도록 하겠다.

 

사례분석:

김양이 격은 계약금 분쟁 사례를 중국의 현행관련 법규를 근거로 해설 및 분석해보도록 하겠다.

당사자는 일방이 상대방에게 계약금을 지불하여 채권의 담보로 하는 것을 약정할 수 있다. 계약금은 일종의 담보로서, 계약금의 담보 작용은 계약금 벌칙을 통하여 실현한다. 1995년 6월 30일 8회 전국인민대회 상무위원회 제14차 회의에서는 <중화인민공화국 담보법>이 통과되었다. <중화인민공화국 담보법> 제89조에서는 “당사자는 일방이 상대방에게 계약금을 지불하여 채권의 담보로 하도록 약정할 수 있다. 채무자가 채무 이행 후 계약금은 대금으로 충당하거나 회수 할 수 있다. 계약금을 지불한 일방이 약정한 채무를 이행하지 않을 경우 계약금 반환을 요구할 수 없으며 계약금을 수령한 일방이 약정한 채무(의무)를 이행하지 않을 경우 계약금의2배를 반환하여야 한다”고 규정하였다.

 

계약금은 서면형식으로 약정하여야 한다. <중화인민공화국 계약법>과 <중화인민공화국 담보법>의 관련 규정에 따르면 계약금의 액수은 계약 목적물 총액의 20%를 초과하여서는 안된다. 채무자가 채무를 이행한 후 계약금은 대금으로 충당하거나 회수하여야 하며 계약금을 지불한 일방이 채무를 이행하지 않을 경우 계약금 반환을 요구할 수 없으며 계약금 수령 일방이 채무를 이행하지 않을 경우 지불한 계약금의 2배를 지불하여야 한다.

 

최고인민법원의 <분양주택매매계약 분쟁안건 심리 시 적용법률의 약간 문제에 관한 해석> 《最高人民法院?于?理商品房??合同??案件适用法律若干??的解?》제4조 규정에 따르 “매도인이 구매청약, 주문, 예약 등 방식으로 매수인의 계약금을 수령하여 분양주택매매계약의 담보로 하는 경우 당사자 일방의 사유로 분양주택매매계약을 체결할 수 없을 경우, 계약금에 관한 법률의 규정에 따라 처리한다. 당사자 쌍방의 무귀책사유로 분양주택매매계약을 체결할 수 없을 경우 매도인은 계약금을 매수인에게 반환하여야 한다.”고 규정하였다.

 

결론:

법률상 계약금과 예약금은 엄격히 구분된다. 계약금은 담보의 성질을 가지지만 예약금은 대금의 일부를 선불한 것이며 담보의 성질을 가지지 않는 것이므로 양자는 동일하지 않다. 최고인민법원의 <중화인민공화국 담보법>을 적용하는 약간 문제에 관한 해석《最高人民法院?于适用《中?人民共和??保法》若干??的解?》제118조에서는 “당사자가 유치금, 담보금, 보증금, 정약금, 착수금 혹은 예약금 등을 지급하였으나 계약금 성질을 약정하지 않고 당사자가 계약금 권리를 주장하는 것에 대하여 법원에서는 지지를 하지 않는다.”이와 같이 당사자가 계약서에 “예약금”을 기입하였으나 계약금 성질을 약정하지 않을 경우 계약금 벌칙원칙을 적용할 수 없다. 따라서  집주인은 김양이 지불한 금액의 두배를 지불할 의무가 없다.

 

시사점:  

한중 수교 이후 수많은 한국인이 사업, 취업 및 유학 등의 목적으로 중국에서 생활하고 있다. 임대차계약 혹은 상거래 시 계약금 명목으로 유치금, 담보금, 보증금, 정약금, 착수금 혹은 예약금 등을 지급할시 계약서 혹은 영수증에 “訂金”이아니고 “定金”이라고 쓰고, 계약금 명목으로 지급한 것임을 필히 명시해야 할 것이다.

 

이상 내용을 참조바랍니다.